Lo scontro attorno al progetto del mega-resort del clan Trump ha svelato i meccanismi profondi di un modello di sviluppo aggressivo. Dietro l’esibizione di progetti ecologici e avveniristici si nasconde la radicale svolta neoliberista, che attraversa l’asse geografico dalle coste distrutte alla capitale verticale. Il professor Farinella analizza la transizione dall’anarchia edilizia degli anni Novanta alla grande pianificazione istituzionalizzata contemporanea, mostrando come ambiente, corsi d’acqua e quartieri storici vengano sacrificati e trasformati in puri asset per l’accumulazione di capitale. Un processo in cui la massiccia produzione di complessi residenziali semivuoti e inaccessibili risponde alle sole logiche della rendita immobiliare globale, subordinando l’interesse collettivo e la tutela del bene comune al profitto di pochi.
Ascolta l’articolo, narrato da Elisabetta Burba:
Litorali saccheggiati La protesta contro il progetto di Jared Kushner a Sazan mostra il conflitto latente tra la tutela dei beni comuni e l’accumulazione di capitale.
Degrado delle coste L’anarchia edilizia del post-1991 ha degradato le coste preparando il terreno per l’ingresso dei grandi fondi di investimento internazionali.
Fiumi inquinati Mentre si promuove l’edilizia costiera di lusso, corsi d’acqua come l’Ishëm riversano nell’Adriatico tonnellate di scarichi e metalli pesanti.
Paradosso abitativo Nella capitale si costruiscono grattacieli come asset finanziari vuoti, con prezzi folli del tutto sproporzionati rispetto ai redditi medi.
Democrazia svuotata La pianificazione e i piani urbani integrano la sostenibilità all’interno del marketing immobiliare, espellendo i residenti storici.
Al grido di «giù le mani dalla laguna», migliaia di persone sono scese in piazza in Albania per protestare contro un grande progetto turistico promosso dal genero di Donald Trump, Jared Kushner, lungo la costa di Zvërnec-Narta e sull’isola di Sazan. La stampa internazionale ha parlato di «rivolta dei fenicotteri», evocando gli uccelli migratori che popolano la laguna di Narta. Ma la vicenda trascende la semplice protesta ecologica. Dietro la difesa di quel tratto di costa emerge un conflitto molto più profondo che riguarda il modello di sviluppo dell’Albania contemporanea, il ruolo della rendita immobiliare, la finanziarizzazione del territorio e la trasformazione delle città e dei paesaggi in asset destinati all’accumulazione di capitale.
La protesta contro il resort di lusso non nasce soltanto dalla preoccupazione per la tutela di un ecosistema fragile. Nasce dalla percezione che l’Albania stia vivendo una fase di intensa urbanizzazione guidata da grandi investimenti immobiliari e turistici che tendono a subordinare l’interesse collettivo alla valorizzazione economica del territorio a vantaggio di pochi. La vicenda mette in evidenza alcuni aspetti del processo di appropriazione neoliberista del territorio identificabili nella finanziarizzazione del valore della natura e nell’urbanistica della rendita.
Speculazione costiera
Il processo che ha trasformato la costa albanese – da Valona a Saranda, da Dhërmi a Ksamil – non è un fenomeno recente né omogeneo, ma il risultato di due fasi strettamente intrecciate. La prima è quella dell’abusivismo diffuso esploso dopo il 1991. All’indomani del crollo del comunismo, operatori locali, emigrati di ritorno e imprenditori spesso privi di qualsiasi controllo urbanistico hanno occupato ampi tratti della costa con palazzi, ville, ristoranti e piccole strutture ricettive realizzati nella più totale anarchia, approfittando della restituzione dei terreni confiscati durante il regime socialista e della debolezza delle istituzioni pubbliche. Ne è derivata un’edilizia spesso priva di progetto e di qualità, caratterizzata da costruzioni incompiute, scheletri di cemento armato e paesaggi frammentati che ancora oggi segnano vaste porzioni del litorale albanese. La seconda fase, più recente, è quella della pressione turistico-immobiliare strutturata.
La questione non riguarda soltanto alberghi, infrastrutture turistiche e porti esclusivi, ma anche grandi complessi residenziali, resort, ville di lusso, seconde case e immobili destinati agli affitti brevi o agli investitori stranieri. È qui che entrano in scena fondi internazionali, grandi operatori immobiliari e archistar globali. L’abusivismo diffuso, degradando il paesaggio costiero, ha paradossalmente preparato il terreno all’ingresso del grande capitale. La necessità di «riqualificare» e «valorizzare» territori già compromessi è diventata uno degli argomenti utilizzati per legittimare una nuova stagione di trasformazioni. La piccola speculazione anarchica da un lato e la grande speculazione finanziaria dall’altro non rappresentano fenomeni opposti, ma due momenti successivi dello stesso processo di mercificazione del territorio e di progressiva erosione del bene comune costiero.
Infine, mentre il governo promuove la costa albanese come una destinazione turistica d’eccellenza, i principali corsi d’acqua del Paese continuano a trasportare nell’Adriatico enormi quantità di rifiuti e sostanze inquinanti. Il fiume Ishëm, considerato tra i più inquinati del continente, riversa ogni anno nell’Adriatico centinaia di migliaia di chilogrammi di rifiuti, creando un problema che coinvolge l’intero tratto costiero fino alla Croazia. Anche la qualità delle acque del fiume Drin è progressivamente peggiorata fino a compromettere interi tratti fluviali, mentre la presenza di metalli pesanti e altre sostanze inquinanti sollevano seri interrogativi sulla salute pubblica. Emerge evidente la contraddizione che attraversa il modello di sviluppo albanese. Da un lato si investe nella promozione internazionale di resort, marine turistiche e destinazioni di lusso; dall’altro si continua a trascurare la qualità ambientale dei territori che dovrebbero costituire la principale risorsa del Paese.
Tuttavia, per comprendere pienamente ciò che sta accadendo lungo la costa, occorre spostare lo sguardo anche verso Tirana. È nella capitale che si è consolidato il modello di sviluppo neoliberista che oggi viene esteso ad altre parti del Paese. Negli ultimi 20 anni, Tirana ha conosciuto una trasformazione urbana impressionante. La città socialista a bassa densità ha lasciato progressivamente il posto a una metropoli verticale caratterizzata da torri residenziali, edifici direzionali e grandi operazioni immobiliari. Il centro urbano è diventato il laboratorio di una nuova economia fondata sulla valorizzazione fondiaria e immobiliare. Le nuove architetture hanno contribuito a costruire una narrazione di successo che presenta l’Albania come un Paese proiettato verso il futuro.
Per capire come si sta modificando Tirana occorre partire dalla sua morfologia storica. Tirana nasce nel 1614 come insediamento ottomano divenendo una città villaggio tipica nell’area balcanica. Su questo nucleo si depositarono i successivi innesti. Il primo fu quello fascista tra il 1923 e il 1945, quando Tirana divenne capitale del Paese. Poi il comunismo, che mantenne una certa coerenza di tessuto basso e denso. Infine, la transizione post-1991, con le migrazioni interne che hanno prodotto quartieri informali come il 5 Maji: un’altra forma di città-villaggio, spontanea e precaria. La città europea (di matrice medievale) si basa su una geometria regolare di strade e isolati urbani chiusi, la città di impronta ottomana ha una logica organica. L’organizzazione si articola attorno ai suoi poli generatori: la moschea, l’hamman e il bazar.
Laboratorio verticale
Quello che sta accadendo ora è qualitativamente diverso. Le torri e i grattacieli firmati dalle archistar introducono una scala verticale estranea all’intera storia urbana della città, distruggono il rapporto tra suolo e cielo che ne definiva la leggibilità, e lo fanno non per costruire uno spazio pubblico nuovo ma per estrarre rendita da appartamenti in gran parte vuoti. Tirana incarna così un paradosso: simulare la gentrificazione e la turistificazione per sembrare più europea, o meglio più occidentale, come se esistesse un unico modello di città europea, a scapito della peculiarità urbana che caratterizza l’Europa balcanica.
In realtà, il modello che si vorrebbe consolidare appartiene a quel mondo neoliberista che identifica la modernità nelle «stramberie contorte» di cui parlava Vittorio Gregotti. Edifici che evidenziano un processo di omologazione formale che usa l’architettura al di fuori di qualunque contesto inteso come relazione con il suolo, l’antropogeografia e la storia dei sistemi insediativi. In fondo, le architetture di queste archistar sono tutte uguali, un repertorio di oggetti che vengono riproposti ovunque rispondendo solo alle logiche di marketing del capitale finanziario. Architetture bizzarre rese possibili dalla grande evoluzione delle tecnologie digitali e costruttive. La città si trasforma quindi in un collage incoerente, una tabula rasa selettiva, che demolisce strategicamente ciò che occupa i suoli più pregiati e lascia le macerie come sfondo neutro della nuova skyline.
Ma, dietro quest’immagine, emergono numerose contraddizioni e il paradosso urbanistico è sotto gli occhi di tutti. Decine di migliaia di appartamenti risultano vuoti, mentre i prezzi di vendita nel centro gentrificato oscillano tra i 2.500 e i 4.500 euro al metro quadrato. Il reddito medio lordo mensile di un lavoratore albanese si aggira intorno agli 850 euro, eppure si continuano a costruire o a proporre torri. La scala delle trasformazioni urbane appare largamente sproporzionata rispetto alle dinamiche demografiche, ai redditi della popolazione e ai bisogni abitativi reali.
Le nuove costruzioni sembrano rivolgersi molto più agli investitori, alla diaspora e ai circuiti della rendita che agli abitanti. Le torri firmate dalle grandi archistar internazionali non sono semplicemente edifici: sono asset finanziari il cui valore economico viene accresciuto dal prestigio della firma architettonica. Questa trasformazione è resa possibile da una cornice urbanistica che ha accompagnato e legittimato la conversione di Tirana in una piattaforma di attrazione degli investimenti.
Neoliberismo urbano
In questo senso, il Piano Tirana 2030, elaborato sotto la guida di Stefano Boeri, pur presentandosi attraverso il linguaggio della sostenibilità, del policentrismo e della città verde, ha contribuito a fornire una visione strategica e una copertura istituzionale a un ciclo di intensa valorizzazione immobiliare generata dall’incontro tra pianificazione, capitale finanziario e potere politico. Più che limitarsi a regolare lo sviluppo urbano, il piano sembra contribuire alla finanziarizzazione della città trasformandola in una merce. Il boom edilizio della capitale è dunque un fenomeno in larga misura speculativo.
Non si tratta semplicemente di soddisfare una domanda abitativa crescente, ma di utilizzare la produzione urbana come motore di accumulazione economica. Un caso emblematico è quello del quartiere 5 Maji. Presentato come intervento di ricostruzione dopo il terremoto del 2019, il progetto è stato contestato da numerosi residenti che hanno denunciato espropri, demolizioni e trasformazioni imposte dall’alto. Il conflitto non riguarda soltanto le abitazioni, ma il significato stesso della ricostruzione. Per molti abitanti il terremoto è stato utilizzato come occasione per accelerare processi di valorizzazione immobiliare già in corso.
Una categoria di attori rilevante è certamente riscontrabile nelle archistar internazionali. Negli ultimi anni Tirana è diventata una vetrina per alcuni dei più celebri studi di architettura del mondo. Stefano Boeri, MVRDV, OMA, BIG e altri protagonisti della scena globale hanno firmato edifici e masterplan destinati a ridefinire il volto della città. La loro presenza produce effetti che vanno ben oltre la qualità architettonica dei singoli progetti. Le archistar trasformano i progetti immobiliari in simboli culturali di innovazione e bellezza, spostando l’attenzione dai costi economici al valore estetico e di marketing che edulcora il carattere speculativo dell’operazione.
Del resto, l’architettura iconica funziona come una forma di legittimazione. Il neoliberismo urbano non si afferma soltanto attraverso il mercato e la rendita. Esso necessita di una dimensione spettacolare capace di trasformare l’accumulazione immobiliare in immagine di modernità, la concentrazione della ricchezza in promessa di sviluppo e la verticalizzazione della città in simbolo del successo collettivo. Ritorna alla mente la «società dello spettacolo» di Guy Deborde che ci aiuta a interrogarci sul ruolo che le immagini della modernizzazione svolgono nella costruzione del consenso attorno ai processi di trasformazione urbana.
Particolarmente significativa è la diffusione delle retoriche verdi. Molti progetti vengono presentati attraverso immagini di alberi, facciate vegetali, agricoltura idroponica, sostenibilità e neutralità climatica – paysannerie factice. Tuttavia, la presenza di elementi ecologici non elimina gli effetti sociali devastanti della valorizzazione immobiliare. Un edificio può essere «verde» e allo stesso tempo contribuire all’aumento dei prezzi, all’espulsione dei residenti e alla concentrazione della rendita, come abbiamo visto a Milano e in tante altre città gentrificate. È il paradosso dell’eco-urbanismo contemporaneo e neoliberale: la sostenibilità diventa una componente del marketing immobiliare e dell’attrazione degli investimenti.
Da questo punto di vista, Tirana rappresenta un laboratorio particolarmente rivelatore. In città si riscontrano tutti quei meccanismi che abbiamo visto in azione anche altrove: l’alleanza tra potere politico e investitori, la trasformazione del territorio in asset finanziario, il ruolo dell’architettura iconica nella costruzione del consenso e la crescente centralità della rendita come motore dello sviluppo. Per certi aspetti il confronto con Milano appare illuminante.
Le differenze sono evidenti: diversa storia urbana, diverso contesto economico, diversa collocazione geopolitica. Eppure, esistono sorprendenti convergenze. In entrambe le città la trasformazione urbana viene presentata come inevitabile e benefica; in entrambe la valorizzazione immobiliare occupa una posizione centrale; in entrambe le architetture simboliche contribuiscono a costruire narrazioni di successo. La differenza è che a Tirana la rapidità della trasformazione e la relativa debolezza delle istituzioni di pianificazione rendono forse più evidente il rapporto tra urbanistica, rendita e potere.
Oltre la protesta ambientale
La «rivolta dei fenicotteri» può allora essere interpretata come qualcosa di più di una protesta ambientale. Rappresenta una contestazione del paradigma che ha guidato gran parte delle trasformazioni urbane e territoriali dell’Albania negli ultimi anni. Non si tratta soltanto di difendere una laguna o una spiaggia. Si tratta di mettere in discussione l’idea che il futuro del Paese debba necessariamente passare attraverso la conversione di città, coste e paesaggi in opportunità di investimento. In questo senso, i fenicotteri della laguna di Narta non sono soltanto una specie da proteggere. Sono diventati il simbolo di un conflitto che riguarda il diritto collettivo al territorio, i limiti della finanziarizzazione e la possibilità di immaginare forme di sviluppo diverse da quelle fondate esclusivamente sulla produzione di rendita.
La vicenda albanese ci mette di fronte a una domanda fondamentale: a chi appartiene oggi il futuro delle città e dei territori? Alle democrazie occidentali, dove la rigenerazione urbana si traduce troppo spesso in processi socialmente selettivi, capaci di produrre nuove disuguaglianze e nuove esclusioni? Oppure alle autocrazie che, forti di una straordinaria capacità decisionale, realizzano città avveniristiche, infrastrutture spettacolari e quartieri eco-tecnologici, spesso al prezzo della compressione del dissenso, dello sfruttamento dei lavoratori normalmente migranti e della partecipazione democratica? O ancora alle grandi corporation globali che, come osservava Noam Chomsky, assomigliano sempre più a «tirannie private», organizzazioni gerarchiche capaci di orientare le trasformazioni urbane su scala planetaria ben oltre il controllo degli Stati?
Anche il ruolo delle istituzioni sovranazionali appare sempre più incerto. Le Nazioni Unite continuano a promuovere obiettivi di sostenibilità e giustizia climatica, ma la crescente distanza tra dichiarazioni e risultati alimenta un diffuso sentimento di sfiducia. Le COP sul clima rischiano spesso di trasformarsi in vetrine dove governi, investitori e grandi operatori economici esibiscono una presunta vocazione ecologica mentre proseguono processi di urbanizzazione ad alta intensità di consumo di risorse, suolo ed energia. Anche l’Unione Europea appare attraversata da una profonda ambivalenza. Da un lato promuove principi di sostenibilità, inclusione, tutela ambientale e partecipazione democratica; dall’altro incoraggia modelli di sviluppo fondati sulla competizione tra territori, sull’attrazione dei capitali e sulla valorizzazione immobiliare.
Sviluppo al bivio
In questo scenario emerge una questione cruciale che ci riguarda tutti. Da che parte si colloca oggi la sapienza tecnica? È uno strumento al servizio della valorizzazione finanziaria dei territori o può ancora rappresentare una forma di conoscenza critica capace di difendere l’interesse pubblico, i beni comuni e il diritto alla città? La domanda non riguarda soltanto l’Albania. Riguarda realtà tra di loro molto diverse: Milano, Dubai, Belgrado, le città del Golfo Persico e tutte le città nelle quali il futuro sembra essere sempre più deciso dall’incontro tra potere politico, capitale finanziario e competenza tecnica al loro servizio.
Forse la vera sfida del nostro tempo non consiste nel rendere più efficienti le città o più attrattivi i territori, ma nel ripensare il significato stesso dello sviluppo. La crisi climatica, l’aumento delle disuguaglianze e la crescente concentrazione del potere economico mostrano i limiti di un modello fondato sulla crescita continua, sulla valorizzazione immobiliare e sulla competizione tra luoghi. Dalle coste albanesi alle torri di Tirana emerge una domanda che riguarda ormai molte città del mondo: è possibile immaginare una prosperità fondata non sull’accumulazione, ma sulla redistribuzione delle ricchezze, sulla cura dei beni comuni, sulla qualità delle relazioni sociali e sul rispetto dei limiti ecologici del pianeta?
Tornare alla democrazia significa forse proprio questo: restituire alle comunità la capacità di decidere il futuro dei territori che abitano. E il compito dell’urbanistica e dell’architettura non dovrebbe essere quello di assecondare la competizione globale tra territori, bensì contribuire a costruire società più giuste, più democratiche e più equilibrate nel loro rapporto con la natura e con la loro storia.
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